Konut kredisinde alınan masraflar: Değerleme, ipotek ve bütçe

İçindekiler

1. Konut kredisi giderlerini işlem aşamasına göre ayırın
2. Ekspertiz ücreti ve değerleme sonucu farklı konulardır
3. İpotek tesisi ve ipotek kaldırma bedelini karıştırmayın
4. Sigorta satırları aynı güvenceyi anlatmaz
5. Bankanın konut teklifini satır satır okuyun
6. Varsayımsal örnek: Peşinat dışında ne kadar nakit gerekir?
7. Sık sorulan sorular

Konut kredisinde alınan masraflar, yalnızca kredinin açılışında görülen tahsis bedelinden oluşmaz. Evin değerlemesi, ipotek işlemleri ve sigorta seçenekleri de dosyada yer alabilir. Satın alma için ayırdığınız nakdi hesaplarken bu kalemlerin hangi aşamada ödeneceğini görmek gerekir. Peşinatı hazırlamak, işlem günü bütçesinin tamamlandığı anlamına gelmez.

Bu rehber konut finansmanına özgü giderleri ve belgeleri okuma yöntemini anlatır. Genel ihtiyaç kredisi karşılaştırmasını kredilerden alınan masraflar rehberinde bulabilirsiniz. Burada amaç, evin bedeliyle kredi masrafını karıştırmadan taşınmaz dosyasının maliyetini görünür kılmaktır.

Konut kredisi giderlerini işlem aşamasına göre ayırın

Dosyanızda üç ayrı zaman çizelgesi oluşturun: değerleme öncesi, kredi kullandırımı ve borcun kapanışı. Hangi aşamada hangi tutarın kesinleştiğini not edin. Böylece henüz doğmamış bir gideri bugün tahsil edilecek tutarla aynı satıra koymazsınız.

Aşağıdaki tablo fiyat veya zorunluluk listesi değildir. Kendi taşınmazınız ve ürününüz için bankaya sorulacak konuları düzenler. Her kalemin muhatabını, tahsil tarihini ve belgesini ayrıca öğrenin.

Gider başlığı	Hangi işlemle bağlantılı?	Kontrol edilecek belge veya soru
Tahsis	Kredinin kullandırılması	Kişisel formdaki kesin bedel ve tahsil zamanı
Değerleme, ekspertiz	Konutun teminat incelemesi	Hizmet kapsamı, ücret belgesi ve ödeme aşaması
İpotek tesisi	Taşınmaz üzerinde teminat kurulması	Üçüncü kişiye ödenen tutarın dökümü
İpotek değişikliği veya fek	Teminatın değiştirilmesi ya da kaldırılması	İşlemi kim yapıyor, hangi ödeme belgeleniyor?
DASK	Deprem sigortası poliçesi	Konut bilgileri, geçerlilik ve prim
Konut veya hayat sigortası	Seçilen poliçe ve teminat	Ayrı teklif, açık talep ve yenileme koşulları
Satın almaya ilişkin ödemeler	Mülkiyet devri ve diğer işlemler	Kredi giderinden ayrı resmi veya sözleşmesel döküm

Satıcıya ödenecek bedel ile bankaya veya hizmet sağlayıcısına ödenecek giderleri ayrı sütunlara yazın. Aynı tahsilat farklı belgelerde görünüyorsa iki kez toplamaya karşı işaretleyin. Özellikle işlem günü birden fazla hesaptan ödeme yapacaksanız bu ayrım yararlıdır.

Ekspertiz ücreti ve değerleme sonucu farklı konulardır

Ekspertiz ücreti inceleme hizmetinin bedelidir; raporda çıkan değer ise finansman dosyasındaki ayrı bilgidir. Ücreti ödemeniz, talep ettiğiniz kredi tutarının onaylandığını göstermez. Satıcının fiyatıyla değerleme sonucunu da aynı kabul etmeyin.

TCMB uygulama talimatının 7. bölümü, ekspertiz ve ipotek işlemlerinde yalnız üçüncü kişilere ödenen ücretlerin alınabileceğini belirtir. Hizmet başlamadan önce talep edilen tutarın hangi işe karşılık geldiğini ve ödeme belgesini sorun.

Dosya ilerlemezse hangi bedelin hangi gerekçeyle geri verilip verilmeyeceğini de baştan netleştirin. Başvuru reddedildiğinde her ödemenin otomatik iade edileceğini varsaymayın. Aynı talimatta reddedilen talepler bakımından kamuya veya üçüncü kişilere yapılan ödemeler ayrıca ele alınır.

Örneğin satıcı farklı bir daire önerdiğinde önceki raporun yeni taşınmaz için kullanılabileceğini düşünmeyin. Yeniden inceleme gerekip gerekmediğini ve bunun ayrıca ücret doğurup doğurmayacağını işlem başlamadan öğrenin. Belgelerin hazırlığı için konut kredisi evrak rehberine bakabilirsiniz.

İpotek tesisi ve ipotek kaldırma bedelini karıştırmayın

İpotek tesisi, teminatın kurulması aşamasıdır. Fek ise ipoteğin kaldırılmasını anlatır. Kredinin başında gösterilen tesis bedelini, yıllar sonra yapılacak kaldırma işleminin kesin fiyatı gibi okumayın.

TCMB talimatının ekindeki rehin tesis ücreti tanımı, taşınmaz ipoteklerinin tesis, değişiklik ve fek işlemlerini üçüncü kişilere yapılan ödemeler bağlamında kapsar. Bu yüzden eski içeriklerdeki her durumda bankaya ayrıca fek yazısı parası ödenir anlatımıyla hareket etmeyin.

Banka bir bedel bildirirse işlem adını, alıcısını ve dayanak belgesini isteyin. Kredi kapandıktan sonraki adımları da sorun: başvuruyu kim yapacak, tamamlandığı nasıl izlenecek, size hangi kayıt verilecek? Borç kapanış hesabıyla ipoteğin kaldırılma sürecini ayrı takip etmek, dosyanın durumunu anlamayı kolaylaştırır.

Sigorta satırları aynı güvenceyi anlatmaz

DASK, konut sigortası ve hayat sigortasını tek prim gibi değerlendirmeyin. İş Bankası'nın DASK açıklamasında deprem kaynaklı maddi zararlar ve poliçe limitleri ele alınır. Konutunuzun kapsam durumunu, adresini ve mevcut poliçenin geçerliliğini kendi belgeniz üzerinden kontrol edin.

Kredi bağlantılı hayat veya konut sigortası için ayrıca teklif isteyin. Ticaret Bakanlığı'nın konut finansmanı bilgilendirmesi, açık talep olmadan kredi bağlantılı sigorta yapılamayacağını ve sigortasız sözleşmenin de teklif edilmesini açıklar. Başka sigortacıdan sağlanan teminat için krediyle uyum şartları vardır. Bu açıklamayı DASK'ın kendi kapsam yükümlülüğünü kaldıran bir hüküm gibi yorumlamayın.

İlk primle uzun vadenin bütün sigorta giderini eşitlemeyin. Poliçenin süresi, yenilemenin nasıl yapılacağı ve gelecekteki bedelin bilinip bilinmediği ayrı sorulardır. Bugün kesin olmayan yenileme primini değişmez bir rakamla yıllara yaymak bütçe hesabını yanıltır.

Bankanın konut teklifini satır satır okuyun

Genel ücret tarifesinde bireysel konut finansmanı bölümünü bulun. Ürün adı, geçerlilik tarihi, işlem kanalı ve vergi dahil veya hariç açıklamasını kaydedin. Tarifedeki aralığın sizin dosyanızdaki kesin tutara nasıl dönüştüğünü bankaya sorun.

Sonra sözleşme öncesi formda aynı başlıkları arayın. İş Bankası'nın konut kredisi hesaplama bölümünde ekspertiz, tahsis, rehin tesisi, sigortalar ve yıllık maliyet için ayrı alanlar yer alır. Her satır için tutarın kesin mi tahmini mi olduğunu ve gösterilen toplamın içinde bulunup bulunmadığını işaretleyin.

Örneğin ücretler toplamı görünen bir ekranda sigorta ayrıca tahsil edilecekse bunu kişisel formdan doğrulayın. Satın almaya ilişkin tapu işlemlerinin bedellerini de aynı toplamın içinde varsaymayın. Burada vergi oranı veya bütün konut ürünlerine uygulanacak muafiyet iddiası vermiyoruz; kendi işleminiz için açıklama ve dayanak isteyin.

Varsayımsal örnek: Peşinat dışında ne kadar nakit gerekir?

Tamamen varsayımsal olarak evin fiyatı 3.200.000 TL, sunulan kredi 2.000.000 TL olsun. Aradaki 1.200.000 TL, satış bedelinin krediyle karşılanmayan bölümüdür. Bu ilişki güncel kredilendirme sınırı veya kredi onay taahhüdü değildir.

Kredi başlangıcı için ayrı ödenecek, varsa vergileri dahil bedelleri şöyle varsayalım: tahsis 8.000 TL, değerleme 14.000 TL, ipotek tesisiyle ilgili üçüncü kişi ödemesi 3.000 TL. Yalnız başlangıç bütçesine dahil edilen poliçe primleri de toplam 6.000 TL olsun. Bunlar piyasa tarifesi değildir; ilerideki yenilemeleri içermez.

Örnek gider toplamı 8.000 + 14.000 + 3.000 + 6.000 = 31.000 TL'dir. Başlangıç nakdi 1.200.000 + 31.000 = 1.231.000 TL olur. Satışa ilişkin diğer resmi ödemeler, taşınma ve tadilat bu hesaba dahil değildir. Bunları eklemeden rakamı ev almanın tamamlanmış bütçesi saymayın.

Sık sorulan sorular

Ekspertiz raporu istediğim kredi tutarını garanti eder mi?

Hayır. Rapor, taşınmaz değerlendirmesinin parçasıdır. Bankanın sunduğu tutarı ve kesinleşme aşamasını ayrıca öğrenin. Satıcıyla ödeme tarihi belirlerken yalnız değerleme ücretinin yatırılmış olmasına dayanmayın.

Konut kredisini erken kapatmak ayrıca maliyet yaratabilir mi?

Ticaret Bakanlığı'nın açıklamasına göre sabit faizli sözleşmelerde, sözleşmede bulunması ve yasal sınırlar içinde kalması şartıyla erken ödeme tazminatı söz konusu olabilir. Değişken faizde bu tazminat istenemez. İşlem tarihine özel döküm alın.

Hayat sigortası primi bütün kredi vadesi için sabit midir?

Bunu varsaymayın. Poliçenin kapsadığı süreyi ve yenileme koşullarını okuyun. İlk yıl primiyle tüm vadenin kesin giderini hesaplamayın. Bankadan aynı tutar ve vadede sigortalı ve sigortasız teklifleri ayrı isteyin.

Kaynak kontrol tarihi: 19 Ekim 2026. İçerik genel bilgilendirmedir; taşınmaza özel hukuki inceleme, ticari teklif veya kredi garantisi değildir.