Tapu harcı ve konut alım masrafları: ev alırken kasanızdan neler çıkar?

İçindekiler

1. Ev alırken hangi masraflar çıkar?
2. Tapu harcı nasıl hesaplanır?
3. Kredi kullanıyorsanız ek masraflar
4. Masraf bütçesi nasıl hazırlanır?
5. İşlem günü neleri hazır bulundurmalısınız?
6. Sık sorulan sorular

Ev alırken ödenecek tutar yalnızca satış bedelinden oluşmaz. Tapu harcı, kredi masrafları, ekspertiz, sigorta ve emlakçı komisyonu gibi kalemler de bütçeye girer ve çoğu zaman peşin ödenir. Bu kalemleri satın alma kararından önce hesaba katmak, "ev tutarı yetiyor ama masraf çıkmıyor" sürprizini önler.

Tapu harcı, mülkiyetin tapu müdürlüğünde alıcıdan satıcıya geçtiği işlemde ödenen devlet harcıdır. Hesaplama ve oranlar 492 sayılı Harçlar Kanunu ve ilgili tarifelerle belirlenir. Bu sayfada güncel oranı yazmıyoruz, çünkü düzenlemeler değişebilir; geçerli oranı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ve tapu müdürlüğünüzden doğrulayın.

Ev alırken hangi masraflar çıkar?

Masraf kalemi	Kim öder?	Ne zaman?
Tapu harcı	Genellikle alıcı ve satıcı ayrı ayrı	Tapu devri sırasında
Ekspertiz (değerleme) ücreti	Alıcı (kredi kullanıyorsa)	Kredi başvurusunda
Kredi tahsis ve diğer banka masrafları	Alıcı	Kredi kullandırılırken
Konut sigortası ve DASK	Alıcı	Tapu ve kredi aşamasında
Emlakçı komisyonu	Sözleşmeye göre değişir	İşlem sırasında

Hangi kalemi kimin ödeyeceği, alıcı ile satıcı arasında sözleşmeyle farklılaşabilir. Satış öncesinde bu konuyu yazılı olarak netleştirin.

Tapu harcı nasıl hesaplanır?

Harç, işlemin değeri üzerinden bir oranla hesaplanır:

Harç = işlem değeri × harç oranı

Aşağıdaki oran varsayımsaldır ve gerçek oranı göstermez; yalnızca hesabın mantığını gösterir. Konutun değeri 2.000.000 TL ve varsayımsal harç oranı yüzde 2 olsun.

Adım	Hesap	Sonuç
İşlem değeri	Satış bedeli	2.000.000 TL
Harç	2.000.000 × %2	40.000 TL

Gerçek ödemede hangi değerin esas alınacağı ve oranın ne olduğu, düzenlemelere göre belirlenir. Rakamı tapu müdürlüğündeki işlem öncesinde yazılı olarak öğrenin.

Kredi kullanıyorsanız ek masraflar

Konut kredisi kullanan alıcı için masraf listesi uzar. Bankalar tahsis bedeli alabilir, ekspertiz raporu için ücret isteyebilir ve konutun sigortalanmasını şart koşabilir. Bu kalemlerin kapsamı için konut kredisinde alınan masraflar nelerdir rehberine bakın. Gerekli belgeler için konut kredisi çekerken gerekli evraklar yazısı yol gösterir. Kredinin aylık yükünü görmek için konut kredisi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Peşinat ve masrafların toplamı bütçenizi aşıyorsa peşinatsız ev kredisi veren bankalar yazısındaki sınırlamaları da okuyun; peşinatsız seçenek masrafları ortadan kaldırmaz.

Masraf bütçesi nasıl hazırlanır?

1. Satış bedelinden bağımsız bir "masraf payı" ayırın. Rakam yazmak yerine, bankadan ve tapu müdürlüğünden aldığınız yazılı bilgilerle toplam masrafı hesaplayın.
2. Bankadan masraf dökümünü yazılı isteyin. Teklifteki tüm kalemleri tek tek görün.
3. Satıcıyla paylaşım konusunu netleştirin. Tapu masrafının kimde kalacağını sözleşmeye yazın.
4. DASK ve sigorta sürelerini kontrol edin. Tapu işlemi sırasında geçerli DASK poliçesi istenebilir; ayrıntı için tapu müdürlüğüne sorun.
5. Tüm kalemleri toplayıp peşinat ile birlikte değerlendirin. Kredi aylık taksidi bütçenize uyuyorsa bile peşin ödenecek tutar yetmeyebilir.

Konut finansmanı sözleşmelerine ilişkin bilgilendirme için Ticaret Bakanlığı'nın tüketici bilgi rehberine başvurabilirsiniz.

İşlem günü neleri hazır bulundurmalısınız?

Tapu devri için randevu almak gerekir. Alıcı ve satıcının kimlik belgeleri, güncel DASK poliçesi (gerekliyse) ve kredi kullanılıyorsa bankadan alınan yazılar işlem gününde hazır olmalıdır. Hangi belgelerin istendiği tapu müdürlüğüne göre değişebilir; randevu sırasında listeyi yazılı alın. Harç ve masrafları ödeme aracıyla (banka havalesi veya tapu müdürlüğünün kabul ettiği yöntem) önceden hazırlamak, işlemin ertelenmesini önler.

Pazarlık aşamasında da masrafı hatırlatın: satıcı ile alıcı arasında harcın paylaşımı pazarlık konusu olabilir ve bu, satış bedelinin yanında toplam maliyeti etkiler.

Ekspertiz raporu, konutun bankaca kabul edilen değerini belirler ve kredi tutarını sınırlayabilir. Rapor değeri satış bedelinin altında çıkarsa aradaki farkı peşin ödemeniz gerekebilir; bu yüzden ekspertiz sonucunu beklemeden tapu randevusu almayın.

Sık sorulan sorular

Tapu harcını kim öder?

Genellikle alıcı ve satıcı ayrı ayrı harç öder. Paylaşım, sözleşmeyle farklı belirlenebilir; bu konuyu satıştan önce yazılı hale getirin.

Tapu harcı krediye eklenebilir mi?

Banka kredisi konutun değerine göre kullandırılır. Harç gibi kalemlerin krediye eklenip eklenemeyeceğini bankanızdan yazılı olarak sorun.

Güncel harç oranını nereden öğrenirim?

Tapu müdürlüğünden ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmi kanallarından. Oranlar düzenlemelerle değişebilir.

Masraflar ev fiyatından bağımsız mı?

Harç gibi kalemler işlem değeriyle büyür; ekspertiz gibi kalemler sabit olabilir. Bu yüzden toplamı her ev için ayrı hesaplayın.

Kaynak kontrol tarihi: 28 Ekim 2026. Harç oranları ve masraf kalemleri düzenlemelerle ve bankalara göre değişir; güncel bilgi için tapu müdürlüğüne ve bankanıza başvurun. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır.