Sabit ve değişken faizli mortgage ürünleri nelerdir?

İçindekiler

1. Üç faiz modeli arasındaki temel fark nedir?
2. Değişken faizde referans ve banka marjı ne demektir?
3. Taksit değişimi aile bütçesini nasıl etkiler?
4. Teklifleri hangi sırayla karşılaştırmalısınız?
5. Hesaplayıcı kullanırken hangi sınıra dikkat edilmeli?
6. Sık sorulan sorular

Mortgage, konut finansmanı için kullanılan bir ifadedir; sabit veya değişken faiz seçimi ise borcun fiyatının zaman içinde nasıl belirleneceğini anlatır. Sabit faizli konut kredisinde sözleşmedeki oran korunurken değişken faizli yapıda önceden tanımlanmış ayarlama mekanizması bulunur. Sabit ve değişken dönemi birlikte içeren modeller de vardır. Ürün adından önce sözleşmenin faiz maddesini okumak gerekir.

Bu rehber Türkiye'deki bireysel konut finansmanını ele alır. Başka ülkelerdeki mortgage ürünlerinin endeksleri veya ödeme kuralları Türkiye'ye doğrudan taşınamaz. Bir modelin mevzuatta tanımlanması da her bankanın o ürünü güncel olarak sunduğunu göstermez.

Üç faiz modeli arasındaki temel fark nedir?

Ticaret Bakanlığının yayımladığı mevzuat derlemesindeki Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği, sabit, değişken ve birlikte uygulanan yapıların açıklanmasını öngörür. Başlangıç oranı kadar değişimin hangi kuralla gerçekleşeceği de kararın parçasıdır.

Model	Faiz yapısı	Bütçede sorulacak soru
Sabit	Sözleşmede belirlenen oran korunur	Mevcut taksit sürdürülebilir mi?
Değişken	Tanımlı referans ve dönemlere göre ayarlanır	Artış halinde ödeme alanım yeterli mi?
Karma	Sabit ve değişken yapı birlikte bulunur	Geçiş hangi tarihte ve hangi kuralla olur?

Sabit oran, bütün ev giderlerinin sabit kalacağı anlamına gelmez. Sigorta yenilemesi, bakım ve aidat gibi kredi dışındaki giderler değişebilir. Değişken yapı ise bankanın dilediği anda açıklamasız oran belirleyebileceği bir düzen olarak okunmamalıdır; sözleşmedeki hesap ve sınırlar esas alınır.

Değişken faizde referans ve banka marjı ne demektir?

Referans, ayarlamada izlenen dış göstergedir. Banka marjı ise bu göstergeyle birlikte sözleşmede tanımlanan fiyatlama bileşenidir. Referansın adını bilmek tek başına taksiti hesaplamaya yetmez; hangi dönemin verisinin kullanıldığı ve ayarlamanın ne zaman yapıldığı da gerekir.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın referans sayfası, değişken faizli konut finansmanında Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi yıllık değişiminin hangi dönem verisiyle kullanılacağını açıklar. Bu veri tüketiciye sunulan aylık kredi faizinin kendisi değildir. Endeksin yıllık değerini doğrudan aylık taksit formülüne yazmak hatalı sonuç verir.

Bankadan referansın tam adını, marjı, ayarlama aralığını ve azami oranı içeren örnek plan isteyin. Başlangıç ve olumsuz senaryodaki ödeme planlarını aynı kredi tutarıyla inceleyin. Sadece ilk taksidin düşük olması, gelecekteki toplam ödemeyi belirlemez.

Taksit değişimi aile bütçesini nasıl etkiler?

Aşağıdaki bütçe denemesi tamamen varsayımsaldır ve herhangi bir faiz tahmini içermez. Başlangıç taksiti 20.000 TL olan bir hanenin diğer zorunlu giderlerinden sonra 28.000 TL ayırabildiğini düşünün. İlk durumda 8.000 TL hareket alanı kalır. Sonraki bir senaryoda taksit 26.000 TL olursa aynı gelir ve gider varsayımıyla bu alan 2.000 TL'ye düşer.

Burada taksidin hangi oran değişimiyle oluştuğu hesaplanmamıştır. Örneğin amacı, beklenmedik artışı karşılayacak nakdin bulunup bulunmadığını görmektir. Gelecekte maaşın mutlaka artacağını veya enflasyonun borcu kendiliğinden hafifleteceğini varsaymayın. Gelir ve gider farklı zamanlarda değişebilir.

Teklifleri hangi sırayla karşılaştırmalısınız?

Önce iki bankanın aynı tutar, vade ve ödeme sıklığı üzerinden teklif verdiğini doğrulayın. Ardından faiz modelini, başlangıç taksidini ve değişkenlik koşullarını karşılaştırın. Son aşamada sigorta, değerleme ve diğer giderlerin toplamda nasıl gösterildiğine bakın. Başlangıç maliyeti düşük bir teklif daha yüksek belirsizlik taşıyabilir.

Erken satış veya borcu başka bankaya taşıma ihtimaliniz varsa çıkış koşullarını ayrıca sorun. Faiz yapısı, erken ödemenin hukuki değerlendirmesini de etkiler. Sözleşmede anlamadığınız bir hüküm bulunuyorsa bankadan o maddeye dayanan yazılı örnek isteyin. Yeni oranla ne zaman ödeme yapılacağına ilişkin belirsizliği imzadan önce giderin.

Hesaplayıcı kullanırken hangi sınıra dikkat edilmeli?

Konut kredisi hesaplayıcısı sabit oran varsayımıyla taksitleri karşılaştırmak için kullanılabilir. Değişken faizli bir kredinin gelecekteki bütün taksitlerini tek başlangıç oranıyla kesinleştiremez. Her ayarlama dönemi için kalan anapara ve yeni koşulların tekrar değerlendirilmesi gerekir.

Hesabın temelini mortgage ödeme hesabı rehberinde, çıkış maliyetini ise konut kredisi erken ödeme rehberinde inceleyebilirsiniz. Hesap sonucunu kişisel banka teklifinin yerine koymayın. Ödeme planındaki rakamlarla aracın girdileri farklıysa önce bu farkı açıklığa kavuşturun.

Sık sorulan sorular

Sabit faizli kredi her zaman en ucuz seçenek mi?

Hayır. Sabitlik öngörülebilirlik sağlar; toplam maliyet ve kişisel ödeme gücü ayrıca karşılaştırılır. Gelecekteki faiz yönü için garanti verilemez.

Değişken faizli üründe ilk taksit bütün vadeyi gösterir mi?

Hayır. Sonraki ayarlamalar taksiti etkileyebilir. Referans, marj, değişim dönemi ve sözleşmedeki sınırları birlikte okuyun.

Her banka karma faizli mortgage sunar mı?

Böyle bir varsayım yapmayın. Ürünün o tarihte sunulup sunulmadığını ve size teklif edilen koşulları bankadan doğrulayın.

• TCMB, Değişken Faizli Konut Finansmanı Referansları
• Ticaret Bakanlığı, Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği derlemesi

Kaynak kontrol tarihi: 21 Ekim 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; kişisel finans veya hukuk danışmanlığı değildir.